房地產估價師每日一練免費在線測試（10.28）
更新時間：2023-09-11 14:01:11作者：佚名
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房地產估價師試題題庫app題目選：
1、下列影響房地產價位的誘因中，不屬于經濟誘因的是（）。
A．國外生產總額
B．市民消費價位指數
C．匯率波動
D．征稅免除
房地產估價師試題題庫【答案】D
房地產估價師試題題庫【解析】影響房地產售價的經濟誘因通常包括：①經濟發展。反映經濟發展的一個重要指標是國外生產總額的下降。②居民收入。美國現在反映市民收入下降的指標主要有城鎮市民人均可支配收入的下降和農村村民人均純收入的下降。③物價。反映通常物價變動的指標主要有市民消費價位指數和生產資料報價指數。④利率。⑤匯率。D項，征稅免除屬于影響房地產報價的機制新政誘因。
2、運用比較法評估某套別墅的現時市場售價，選用的可比例子完工時間與估價對象完工時間相似，2年前公開掛牌轉讓，成交日期與價值時點相差1年，該類別墅因使用耗損引致每多使用一年售價回落1%，倘若不考慮其他誘因，則該可比例子成交報價的房地產情況調整系數為（）。
A．100/101
B．100/100
C．100/99
D．100/98
房地產估價師試題題庫【答案】A
房地產估價師試題題庫【解析】房地產情況調整的方式有：①直接比較調整、間接比較調整；②總價調整、單價調整；③金額調整、百分比調整；④加法調整、乘法調整。比率調整中，房地產情況調整系數應以估價對象情況為基準來確定。假定可比例子在自身情況下的售價比在估價對象情況下的價錢高或低的比率為±R%（當可比例子在自身情況下的售價比在估價對象情況下的價錢高時，為＋R%；低時，為－R%），則有：可比例子在自身情況下的價錢×1/（1±R%）＝可比例子在估價對象情況下的價錢。則本題中，該可比例子成交報價的房地產情況調整系數為100/101。
3、甲、乙兩家相鄰農地，市場售價分別為50億元和70億元，若將該兩家農地合并為一家農地，合并后的農地市場售價為150億元，倘若乙地塊的擁有者訂購甲地塊，則甲地塊的擁有者合理的要價范圍是（）億元。
A．0～50
B．50～65
C．50～80
D．62.5～150
房地產估價師試題題庫【答案】C
房地產估價師試題題庫【解析】甲地塊單獨的售價為50億元，合并后增值售價為：150－（50＋70）＝30（億元）。則甲地塊的擁有者合理的要價范圍是50億元至80億元（50＋30＝80億元）。
4、預計某房地產未來第一年的凈利潤為170億元，自此每年的凈利潤在上一年的基礎上提高8億元，酬勞率為8%，則下述說法中，正確的有（）。
A．該房地產未來第30年的凈利潤大于零
B．該房地產的合理經營年限小于22年
C．該房地產的利潤價值大于1276.47億元
D．該房地產的利潤價值小于875億元
E．該房地產的資本化率為18%
房地產估價師試題題庫【答案】A|B|C|D
房地產估價師試題題庫【解析】設該房地產的合理經營年限為n，令A－（n－1）b＝0，則有：170－8（n－1）＝0，得：n＝22.25（年），22年＜22.25年＜30年，所以，AB兩項正確。CD兩項，該房地產的利潤價值估算如下：
則V＝875億元＜1118.59億元＜1276.47億元。
E項錯誤，該房地產的資本化率＝170/1118.59＝15.2%。
5、某商店的建筑面積為35000m2，未來利潤期限為30年，有效毛收入為每年1200元/m2房產評估師好考嗎，營運成本率為30%，未來每年凈利潤遞增2%，第10年后將穩定不變。若進行家裝整修，可增加商店的利潤能力。預計家裝改建費用成本為1000元/m2，在1年的工期內均勻投入房產評估師好考嗎，擴建完成后商店可立刻投入使用，擴建完成后的有效毛收入增加至每年1750元/m2，營運成本率降至27%，未來利潤期內每年凈利潤穩定不變。試按照上述資料，判定目前是否規避該超市進行家裝擴建（房地產酬勞率為7.5%）。
房地產估價師試題題庫【答案】判斷是否規避商店進行家裝改建，要先推算家裝改建前后的利潤價值。
（1）估算家裝改建前現期商廈的利潤價值
選用凈利潤在前若干年有變化估算公式估算如下：
①未來第一年的凈利潤為A1＝1200×35000×（1－30%）＝2940（億元）
②未來第三年的凈利潤為A10＝2940×（1＋2%）9＝3513.57（億元）
③由Y＝7.5%，g＝2%，t＝10，n＝30可得商店的利潤價值V：
V＝A1/（Y－g）×[1－（1＋g）t/（1＋Y）t]＋A10/[Y（1＋Y）t]×[1－1/（1＋Y）n－t]＝2940/（7.5%－2%）×[1－（1＋2%）10/（1＋7.5%）10]＋3513.57/[7.5%（1＋7.5%）10]×[1－1/（1＋7.5%）30－10]＝39218.11（億元）
（2）估算家裝改建后商店的利潤價值
①采用凈利潤不變有限年期估算公式估算如下：
a．每年不變的凈利潤為A＝1750×35000×（1－27%）＝4471.25（億元）
b．由Y＝7.5%，n＝30可得商店的利潤價值V：
V＝A/Y×[1－1/（1＋Y）n]＝4471.25/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）30－1]＝52296.48（億元）
②裝修擴建費用：
V＝1000×35000/（1＋7.5%）0.5＝3375.70（億元）
（3）綜合判定
家裝改建后商店的價值＝家裝改建后商店的回報－家裝改建費用＝52296.48－3375.70＝48920.78（億元）。
又48920.78億元＞39218.11億元，則這些家裝擴建是可行的，所以規避商店進行家裝整修。
……
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